Çoxmərtəbəli problem
Yaşadığımız mənzil üzərində mülkiyyət hüququmuz tanınsa da, onu idarə etmək hüququmuzdan yararlana bilmirik. Çünki konstitusion hüquqlarımıza rəğmən mənzilləri bir tərəfdən mənzil-istismar sahələrinin (MİS) timsalında dövlət, digər tərəfdən mənzil-tikinti kooperativlərinin (MTK) timsalında özəl şirkətlər idarə edir.
Konstitusiyanın 29-cu maddəsinə görə, mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Vətəndaş əmlaka sahib ola bilir, ondan istifadə və onun barəsində sərəncam vermək imkanları isə məhduddur. Mənzil haqqının məbləğinin müəyyənləşdirilməsindən tutmuş mənzilin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində sərəncam verməyə qədər olan məsələləri mülkiyyət sahibi yox, MİS-lər və MTK-lar həll edir. Hər iki qurum əhalidən zibil pulu, mənzil haqqı, lift pulu yığır. Birinci qurum əhaliyə faktiki qanunsuz xidmət göstərdiyi halda ikinci qurum qanunvericiliyin ona verdiyi vaxt limiti tələbini pozaraq süni surətdə ömrünü uzadır.
Mənzil münasibətlərinin tənzimlənməsində sovet modelinin təmsilçisi olan MİS-lər mənzil idarəçiliyində hələ də hökmran mövqeyini saxlayır. Bu qurumlar sovet hakimiyyəti dövründə tikilmiş mənzillərə məsuldur. 1950-1960-cı illərdə tikilmiş həmin mənzillərin əksəriyyətinin istismar müddəti başa çatsa da, onlarda yaşayış hələ də davam edir. 2009-cu ildə qüvvəyə minmiş Mənzil Məcəlləsi MİS-lərin hüquqi statusunu sual altında qoyur, lakin onlar hələ də fəaliyyətə davam edirlər. Sovet dövründən fərqli olaraq MİS-lərin göstərdikləri xidmətlərin həm çeşidi, həm də kadr potensialı kəskin azalıb. Hazırda onların işi əsasən pul yığmaqdan ibarətdir.
MİS-lərdən fərqli olaraq MTK-lar Mənzil Məcəlləsində mənzil münasibətlərinin iştirakçısı qismində tanınır. Məcəllənin 5-ci bölməsi MTK-ların təşkili və fəaliyyətini, MTK üzvlərinin hüquqi vəziyyətini tənzimləyir. 109-cu maddəyə görə, mənzil-tikinti kooperativləri üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidən qurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi məqsədilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birlik formasıdır. MTK-lar daimi yox, müəyyən dövr üçün yaradılır. Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan sonra bir ay ərzində MTK-lar ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməlidir (Maddə 109.5). Bunun üçün çoxmənzilli binadakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxunda mülkiyyət hüququnun olması vacibdir. Binada yaşayan sahə mülkiyyətçiləri 50% + 1 nəfər prinsipi ilə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətini yaradırlar və ya öz istəklərinə uyğun olaraq binanın idarəçiliyini özəl şirkətin idarəçiliyinə verirlər.
Mənzil Məcəlləsinə görə, pay haqqını tam ödəmiş və ona ayrılmış yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinə mülkiyyət hüququnu əldə etmiş MTK üzvü müvafiq sahəyə mülkiyyət hüququnu özündə saxlamaqla MTK-nı tərk edə bilər. Eyni zamanda MTK üzvü pay haqqını tam ödədikdə yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir (Maddə 112.1).
Mənzil Məcəlləsinə görə, dövlət mənzil fondunu müvafiq dövlət qurumları, bələdiyyə mənzil fondunu bələdiyyələr idarə edir. Özəl mənzil fondunun idarəçiliyinə isə mülkiyyətçinin birbaşa özü və ya onun seçimi əsasında idarəedici təşkilat məsuldur. Məcəllənin 141-ci maddəsində göstərilir ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: binanı sahə mülkiyyətçilərinin bilavasitə idarə etməsi; mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarə etməsi; idarəedici təşkilatın idarə etməsi.
Azərbaycanda çoxmənzilli binaların sayı ilə bağlı rəsmi məlumat ictimaiyyətə açıq deyil. Yeganə məlumat onunla bağlıdır ki, 2021-ci ilə ölkə üzrə 1,53 milyon yaşayış binası olub və onun 1,47 milyonu əhalinin mülkiyyəti kimi rəsmiləşib. Yaşayış binalarında çoxmənzilli binaların payı açıqlanmır. Müvafiq dövlət qurumlarının təmsilçiləri ilə fərdi söhbətlərdən belə qənaətə gəlmək olar ki, çoxmənzilli binaların dəqiq uçotu yoxdur və qurumlarda fərqli rəqəmlər mövcuddur. Mediada yer alan məlumata görə, təkcə Bakı Şəhər Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin balansında 11 minə yaxın çoxmənzilli yaşayış binası var. Müstəqil əmlak ekspertləri şəxsi söhbətlərdə ölkə üzrə 30-35 min çoxmənzilli binanın olduğunu bildirirlər. Bu binaların təxminən 2000-2500-nü MTK-lar idarə edir.
İqtisadiyyat Nazirliyinin məlumatına görə, indiyədək 250-yə qədər mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti yaradılıb. Halbuki Mənzil Məcəlləsinin qəbulundan ötən 13 il ərzində onların sayı on minlərlə olmalı idi.
Mənzil tikintisi artdıqca dövrü mətbuatda və sosial şəbəkələrdə daim MTK-ların fəaliyyətindən narazılıqların artmasını müşahidə etmək olar. Bu narazılıqları şərti olaraq belə qruplaşdırmaq olar: mənzillərə xidmət haqlarının yüksək olması və ya onun sakinlərin rəyi nəzərə alınmadan dövri olaraq artırılması; xidmət haqlarının ödənməməsinə və ya gecikdirilməsinə görə kommunal xidmətlərin məhdudlaşdırılması; qanunvericilikdə kommunal xidmətlərdən istifadə üçün tələb olunan sayğacların əhali üçün pulsuz olmasına rəğmən MTK-ların sayğacların alınmasına və quraşdırılmasına görə sakinlərdən ödəniş tələb etməsi; MTK üzvünün öz mənzilini özəlləşdirməsinə süni maneələrin yaradılması; mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin (MMMC) yaradılmasının qarşısının alınması; bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması.
Problemlərin bir neçəsini nəzərdən keçirsək görərik ki, onlar qanunvericilikdən çox idarəetmədəki boşluqlardan qaynaqlanır. Qanunvericiliyin öhdəliklərinin icra vəziyyətinə nəzarət edən dövlət qurumları baş verənlərə göz yumaraq seyrçi mövqe sərgiləyir, öz funksiyalarını yerinə yetirməyə maraq göstərmirlər. Məsələn, İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1-ci maddəsi mənzil qanunvericiliyinin pozulmasına görə cərimələri nəzərdə tutur. MTK-lar qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bir ay ərzində ləğv edilməzsə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməzsə, bu halda vəzifəli şəxslər 2000 manat məbləğində, hüquqi şəxslər 5000 manat məbləğində cərimə edilir. Hazırda yüzlərlə MTK hələ də mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməyib, köhnə qaydada işləməkdə davam edir, ancaq onlar cərimə olunmur.
Binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsinə maneçilik törədilməsinə görə vəzifəli şəxslər 300-800 manat, hüquqi şəxslər 1000-2000 manat məbləğdə cərimə edilir. Bu cərimə mexanizmi də işləmir. Nümunələr göstərir ki, MTK-lar nəinki MMMC-yə çevrilməyə maraq göstərmir, hətta bu istiqamətdə təşəbbüs göstərən mülkiyyətçiyə müxtəlif süni maneələr törədirlər.
Mənzil qanunvericiliyin pozulmasına görə nəzərdə tutulmuş inzibati cərimələrə görə məsul qurumlar İqtisadiyyat Nazirliyi və yerli icra hakimiyyəti orqanlarıdır. İqtisadiyyat Nazirliyinin səlahiyyəti məhdudlaşdırılıb. 2014-cü ildə təsdiq edilmiş əsasnaməsində nazirlik (o dövrdə İqtisadiyyat və Sənaye Nazirliyi adlanırdı) mənzil kommunal təsərrüfatı sahələrində dövlət siyasətini və tənzimlənməsini həyata keçirən mərkəzi icra hakimiyyəti orqanı kimi qeyd edilib. Əsasnaməyə görə, Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə idarəedici subyektlərin riayət etmələrinə nəzarəti həyata keçirmək, həmçinin çoxmənzilli binanın idarə edilməsi qaydasına uyğun olaraq sahə mülkiyyətçiləri ilə müqavilələr bağlanmasını tələb etmək, müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunması vəziyyətinin araşdırılması üçün mənzil münasibətlərinin iştirakçılarından məlumatlar almaq, onları təhlil etmək, daxil olmuş müraciətlər üzrə zəruri tədbirlər görmək nazirliyin vəzifələrindən biri hesab edilib.
Nazirliyin 2019-cu ildə təsdiq edilmiş yeni əsasnaməsində bu öhdəliklər yoxdur. Mənzil idarəçiliyini Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə uyğunlaşdırmaq məsələsi dövlət nəzarətindən kənarda qalıb. Dövlət mənzil fondunun idarə edilməsinə məsul olan yerli icra hakimiyyəti orqanları isə binaları MİS-lər vasitəsilə idarə edir.
Əhalidə narazılıq doğuran məsələlərdən biri də kommunal xidmətlərdən istifadə üçün tələb olunan sayğacların alınmasına və quraşdırılmasına görə pul alınması təcrübəsidir. Bu, qanunsuz addımdır. “Elektroenergetika haqqında” qanunun 11-ci maddəsinə, “Qaz təchizatı haqqında” qanunun 13-cü maddəsinə və “Su təchizatı və tullantı suları haqqında” qanunun 31-ci maddəsinə əsasən, fiziki şəxs olan istehlakçılar üçün sayğac təchizatçı müəssisənin vəsaiti hesabına təchiz edilir və quraşdırılır. Həmin qanunlarda qeyd edilir ki, yaşayış binaları sayğaclarla təchiz edildikdən sonra onların istismarına icazə verilə bilər. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 102.2-ci maddəsinə əsasən, istismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra verilir. Deməli, sayğaclara və onların quraşdırılmasına görə xərclər bina tikintisinə çəkilən ümumi xərclərin tərkibinə aid edilməklə mənzilin satış qiymətinə və ya pay haqqına daxil olunmalıdır.
Digər problem mənzilin elektrik və istilik enerjisi, qaz və su təminatının dayandırılması ilə bağlıdır. Mənzil Məcəlləsinin 139.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarı müvafiq fəaliyyət növünü həyata keçirən şəxslərlə bağlanan müqavilələrdə müəyyən edilir. Bununla əlaqədar qüvvədə olan sahəvi normativ hüquqi aktların tələblərinə əsasən, çoxmənzilli binalarda istehlakçılara təqdim olunan kommunal xidmətlərin təminatını yalnız müvafiq təchizatçı müəssisə dayandıra bilər.
Bəzi hallarda MTK-lar nəzərdə tutulan cərimələrdən yayınmaq və Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinin tələblərini yerinə yetirmək görüntüsü yaratmaq məqsədilə məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (MMC) çevrilirlər. Bu, MTK-ların atdığı növbəti qanun pozuntusudur. Çünki Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində göstərilir ki, idarəetmə üsullarını ancaq çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri seçə bilər. Məcəllənin 141.3-cü maddəsində qeyd edilir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. Yəni MTK-ların yaratdıqları MMC-lər təcili olaraq binaya xidməti dayandırmalı, binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının çıxardığı qərara tabe olmalıdır.
Mənzil Məcəlləsinin qəbulundan 13 il ötür. Təəssüf ki, məcəllənin tələbləri hələ də yerinə yetirilmir. Mülkiyyətçilər yaşadıqları bina üzərində mülkiyyət hüququnu tam təmin edə bilmirlər. MTK-ların törətdikləri qanunsuzluqlar kiçik bir damladır. Əsas problem özəl mənzillərin idarəetmədən kənarda qalmasıdır.
Samir Əliyev
Bakuresearchinstitute.org
