Bina: qanunla reallıq arasında
İqtisadçı Samir Əliyev Bakuresearchinstitute.org saytında mənzillərin idarə edilməsi probleminə toxunub: “Mənzil idarəçiliyində problemlər hüquqi bazanın olmamasından yox, hökumətin siyasi qərar verməməsindən qaynaqlanır. Təkmil olmasa da, dünya təcrübəsinə uyğunlaşdırılmış qanunvericilik bazası mövcuddur. 2009-cu ildə qüvvəyə minən Mənzil Məcəlləsi mənzil idarəçiliyi sahəsində əsas qanundur, bütün digər normativ sənədlər onun tələblərinə uyğunlaşdırılmalıdır.
Ancaq köhnə qanunvericiliyin prinsipləri və onun idarəetmə mexanizmi olan mənzil-istismar sahələri (MİS) hələ də sükan arxasındadır. MİS-lər SSRİ dövründə və daha əvvəl tikilmiş evlərə xidmət göstərir. Müstəqillik dövründə tikilmiş çoxmənzilli binaları isə mənzil-tikinti kooperativləri (MTK) idarə edir. Hər iki mexanizm mənzil mülkiyyətçilərinin rəyi və iradəsi əksinə tətbiq edilir. Konstitusiyanın 29-cu maddəsində mülkiyyət hüququnun mülkiyyətçinin əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarət olması göstərilir. Amma vətəndaşın əmlakından istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək imkanları məhduddur. Mənzil haqqı məbləğinin müəyyənləşdirilməsindən tutmuş yaşadığı mənzilin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində sərəncam verməyə qədər olan məsələlərə mülkiyyət sahibi yox, MİS-lər və MTK-lar məsuldur.
Mənzil Məcəlləsinə görə, mənzillərin idarə edilməsi mexanizmləri mənzillərin mülkiyyət növünə görə fərqlənir. Dövlət mənzil fondunu müvafiq dövlət qurumları, bələdiyyə mənzil fondunu yerli özünüidarə qurumları idarə edir. Rayon və şəhər icra hakimiyyətlərinin nəzdində fəaliyyət göstərən MİS-lərin ancaq dövlət mülkiyyətində olan mənzil fondunu idarə etmək hüququ var. Onların digər mülkiyyət olan mənzil fondunun idarəçiliyinə müdaxiləsi qanunsuz və yolverilməzdir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2021-ci ildə ölkə üzrə mənzil fondunun 4,7%-i dövlət mülkiyyətinin payına düşüb.
Bələdiyyə mülkiyyətində olan mənzil fondunu yerli özünüidarə qurumlarının özləri idarə etməlidir. Ancaq bələdiyyələrin mənzil fondu hələ də formalaşmayıb. Bunun əsas səbəbi yerli özünüidarə qurumlarının səlahiyyətinin az, maliyyə imkanlarının zəif olmasıdır.
Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2021-ci ildə ölkə üzrə mənzil fondunun 95,3%-i özəl mülkiyyətin payına düşüb ki, bunun da 93%-i əhalinin xüsusi mülkiyyətindədir. Özəl mülkiyyətdə olan mənzillərin sayı artır, ancaq onların idarə edilməsi məsələsi hələ açıq qalır. Qanunvericilikdə özəl mənzil fondunun idarə edilməsi ilə bağlı qırmızı xətt müəyyənləşdirilib: özəl mənzil fondu onun mülkiyyətçisinin qərarı ilə idarə olunmalıdır.
Mənzil Məcəlləsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin üç üsulunu nəzərdə tutur və sahə mülkiyyətçiləri bu üsullardan birini seçməyə borcludur.
Binanı sahə mülkiyyətçilərinin bilavasitə idarə etməsi üsulunda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə binanın ümumi əmlakının saxlanması xidmətlərinin göstərilməsi və təmiri üzrə işlər haqqında müqavilələr bağlayırlar. Elektrik, qaz və su təminatı, kanalizasiya, istilik təchizatı haqqında müqavilələri çoxmənzilli binanın idarə edilməsini bilavasitə həyata keçirən sahə mülkiyyətçisi öz adından bağlayır.
Başqa bir üsul binanı mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin (MMMC) və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarə etməsidir.
Bina sakinləri birləşərək mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yarada bilərlər. MMMC çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyidir. Onun yaradılması üçün çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin 50%-dən çoxunu əhatə edən ümumi yığıncağı keçirilir və sadə səs çoxluğu ilə qərar verilir.
Sahə mülkiyyətçilərinin binanın idarə edilməsində yaxından iştirak etməyə istəyi yoxdursa, idarəetmə ixtisaslaşmış təşkilata həvalə edilə bilər. Bakı şəhərində bir neçə idarəedici şirkət fəaliyyət göstərir.
Hər üç idarəetmə üsulunun üstünlükləri və çatışmazlıqları var. Binanı sahə mülkiyyətçilərinin bilavasitə idarə etməsi üsulu bir qayda olaraq çoxmənzilli olmayan, 1-2 mərtəbəli binaların idarə edilməsi üçün effektlidir.
İxtisaslaşmış təşkilatların əsas üstünlüyü onların peşəkarlığıdır. MMMC-lərdən fərqli olaraq ixtisaslaşmış təşkilatlar eyni anda bir neçə binada idarəetməni həyata keçirə bilirlər. İdarəedici şirkətlərin əsas çatışmazlığı xidmət haqlarının yüksək müəyyənləşdirilməsidir.
Bu üsullar içində ən optimalı MMMC-lərin yaradılmasıdır. Əsas üstünlük mənzil sahiblərinin idarəetmədə birbaşa iştirakıdır. Həm də mənzil haqları nisbətən ucuz olur, yığılmış pul vəsaitlərinin istifadəsinə nəzarət imkanları yaranır.
Rəsmi məlumata görə, hazırda ölkə üzrə əhalinin xüsusi mülkiyyətində olan yaşayış binalarının sayı 1,5 milyona yaxındır. Bu yaşayış binalarının hansı hissəsinin çoxmənzilli bina olması barədə rəsmi məlumat yoxdur. Mətbuatda gedən bilgiyə görə, təkcə Bakı Şəhər Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin balansında 11 minə yaxın çoxmənzilli yaşayış binası var. Əmlak ekspertləri ölkədə 30-35 min çoxmənzilli binanın olduğunu bildirir. İqtisadiyyat Nazirliyinin məlumatına görə, 1 iyul 2022-ci ilə 245 MMMC yaradılıb. Bu qurumlar 396 binaya, 45820 mənzilə xidmət göstərir.
Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
Bələdiyyənin öz ərazisində yerləşən çoxmənzilli binanın idarəçiliyində rolu əsasən təşkilati dəstəklə məhdudlaşır. Yerli özünüidarə qurumu daha çox binanın idarə edilməsi mexanizminin vaxtında qurulmasına nəzarət edir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulunu seçməzsə və ya bu barədə qərar icra edilməzsə, bələdiyyə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məqsədilə binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Əgər bir il ərzində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu seçilməzsə və ya bu barədə qərar həyata keçirilməzsə, bələdiyyə idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur.
Mənzil Məcəlləsinin qəbulunun 13-cü ili sona çatır. Ancaq məcəllənin vacib tələblərindən olan özəl mülkiyyətin idarə edilməsi mexanizmləri hələ də tətbiqini tapmır. Halbuki lazım olan ilkin şərtlər hazırdır. Məcəllə ilə yanaşı çoxmərtəbəli binaların idarə edilməsi üçün digər zəruri normativ-hüquqi aktlar qüvvəyə minib, hətta çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunun seçilməsində pozuntular üzrə cərimələr nəzərdə tutulur.
Zəruri hüquqi baza yaradılıb, onun tətbiqinə mane olanlar üçün cərimələr müəyyənləşdirib, qanunvericiliyin icrasına məsul qurumlar var. Ancaq proses dondurulub. Cərimə sistemi tətbiq edilmir. Qanunvericiliyin icrasına məsul olan iki qurumdan biri artıq prosesdən kənarlaşdırılıb. 2014-cü ildə mənzil kommunal təsərrüfatı sahələrində dövlət siyasətini və tənzimlənməni həyata keçirən mərkəzi icra hakimiyyəti orqanı funksiyası verilən İqtisadiyyat Nazirliyindən 2019-cu ildə bu səlahiyyətlər alınıb. Hazırda dövlət siyasətini həyata keçirən qurum yerli icra hakimiyyəti orqanlarıdır. Bu qurumlar isə ancaq idarə etdikləri MİS-lərin prosesdə iştirakında maraqlıdırlar”.
