Dollarla “ipoteka krediti”?
Əkrəm Həsənov
Son dövrdə mənə Bank VTB-dən dollarla “ipoteka krediti” almış bir çox vətəndaş müraciət edir. Məlumata görə, bəzi digər bankların da analoji layihəsi var. Amma VTB-də bu layihə kütləvi xarakter daşıyır.
Əslində, bu layihə ipoteka krediti deyil, onun İpoteka Fondu xətti ilə verilən kreditlərlə heç bir əlaqəsi yoxdur. Bu, sırf VTB-nin öz hesabına (daha doğrusu, bankın əmanətçilərinin hesabına) və bir qayda olaraq dollarla verilən kreditdir. Halbuki ev və ya mənzil yalnız manatla alına bilər.
Kredit tikilən binada mənzilin alınması üçün verilir. Təbii, həmin mənzilin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyatı olmur. Çünki tikilmiş olduqda belə, bina hələlik dövlət komissiyasına təhvil verilməyib. Buna görə həmin mənzilin ipotekası (girovu) da mümkün deyil (dövlət reyestrindən çıxarışsız daşınmaz əmlaka dair ipoteka müqaviləsi bağlamaq olmaz). Amma VTB həmin mənzili özündə ipotekaya qəbul olunmuş kimi qeyd edir: ya borclu ilə ipoteka müqaviləsi bağlayır, əslində, belə müqavilə etibarsızdır, onun heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur; ya da kredit müqaviləsində borclunun üzərinə gələcəkdə ipoteka müqaviləsi bağlamaq vəzifəsini qoyur (təbii, borclu bu vəzifəni icra etməyə də bilər). Başqa sözlə, VTB əslində təminatsız kredit verir, amma bunu elə pərdələyir ki, guya kredit təminatlıdır və təminat qismində də alınan mənzilin ipotekası çıxış edir. Borclunu da inandırır ki, guya mənzili girovdadır (ipotekadadır).
Amma mənzil girovda deyil. Mənzilin dəyəri tikinti şirkətinə tam ödənilib: bir qismi borclunun, digər qismi VTB-dən alınmış kredit hesabına. Buna görə də tikinti şirkətinin mənzil sahibinə (bankın borclusuna) hər hansı iradı ola bilməz və bina dövlətə təhvil verildiyi andan vətəndaşın çıxarış ala bilməsini təmin etməlidir. Tikinti şirkəti hər hansı şəkildə bankla borclunun münasibətlərinə müdaxilə edərək bankın tərəfini tuta bilməz. Kredit münasibətləri sırf bankla borcluya aiddir. Borclu krediti ödəməsə, VTB borclunu məhkəməyə verib kreditin ödənilməsini tələb edə bilər. Borclunun başqa əmlakı, yaxud özünün və himayəsində olan şəxslərin yaşayış minimumundan artıq gəliri varsa, krediti qaytara biləcək. Əks halda kredit batacaq. Çünki alınmış mənzil borclunun yeganə mənzilidirsə, ona tutma yönəldilə bilməz. Yeganə mənzil, əgər girov qoyulmayıbsa, vətəndaşdan alına bilməz. Sözügedən halda isə alınmış mənzil girov qoyulmayıb.
Başqa bir məqam. Kreditin təyinatı əmlakın alınması olub. Əmlakın dəyəri manatla ödənilsə də, kredit vətəndaşa nədənsə dollarda verilib. Əslində, vətəndaşın əlinə pul heç verilməyib, onu VTB birbaşa tikinti şirkətinə manatla köçürüb. Konstitusiya Məhkəməsinin 14 may 2015-ci il qərarına əsasən, hər hansı əmlakın dəyəri yalnız manatla ödənilməlidir. Vətəndaş kredit müqaviləsini Mülki Məcəllənin 339.2-ci maddəsi ilə aldatma, 347-ci maddəsi ilə vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlayıb. Belə müqavilə isə etibarsızdır. Eyni yanaşma digər əmlakların, məsələn, avtomobillərin alınması üçün verilmiş dollar kreditlərinə də aiddir.
VTB-nin bu cür kreditləri təmin edilmiş kimi göstərməsi böyük ehtimalla Mərkəzi Bankın azı 2 normativ sənədinin pozulması ilə nəticələnib. Əvvəla, “Bank kapitalının və onun adekvatlığının hesablanması qaydaları”nın 9.4.5-ci bəndinə əsasən, təminatı olmayan istehlak kreditləri ən riskli kredit növü hesab edilir. Lakin böyük ehtimalla VTB maliyyə hesabatlarında belə “ipoteka kreditlərini” təminatlı kimi göstərərək sözügedən risk qrupuna aid etmir. Başqa sözlə, maliyyə göstəricilərini olduğundan xeyli yaxşı kimi qələmə verir. Əslində, ən azı onun kapital adekvatlığı göstəricisi bəyan etdiyindən az olmalıdır.
“Aktivlərin təsnifləşdirilməsi və mümkün zərərlərin ödənilməsi üçün xüsusi ehtiyatların yaradılması qaydaları”nın 11-ci bəndinə uyğun olaraq belə kredit ümidsiz hesab edildikdə (ödəniş 120 gündən çox gecikdirildikdə), onun üçün 100% ehtiyat yaratmaq lazımdır. Çünki kredit təminatsızdır. Lakin böyük ehtimalla VTB krediti təminatlı kimi göstərərək tələb olunduğundan xeyli az ehtiyat yaradır və ya yaradacaq. Bu isə o deməkdir ki, bankın hesabatlarında bəyan edilən kapital göstəricisi də əslində xeyli aşağıdır. VTB-nin bəyan etdiyi 40 milyon kapitalı onsuz da Mərkəzi Bankın tələbindən 10 milyon azdır. Belə çıxır ki, əslində heç 40 milyon da yoxdur?
Bəs Mərkəzi Bank hara baxır?
