Yada düşən vergi
Bəkir Nərimanoğlu
Fiziki şəxslərə məxsus daşınmaz əmlakın satışından vergi tutulması tətbiq ediləcək. Daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən gəlirdən verginin məbləği əmlakın növündən, ona sahiblikdən və istifadə məqsədlərindən asılıdır. Əmlakın satışı zamanı əldə edilən gəlirdən vergi tutulması Vergi Məcəlləsində (102.1.9-cu maddə) nəzərdə tutulub. Bir qədər əvvəl Vergilər Nazirliyi bununla bağlı aydınlaşdırıcı məlumat yaymışdı. İndi isə mənzil satışından tutulan verginin məbləği ilə bağlı daha ətraflı məlumat açıqlanıb.
Mənzillərdən vergi 14-25%-lə tutulacaq
Mənzil və evlərin satışı zamanı əldə edilən gəlirdən vergi fiziki şəxslərin gəlir vergisi formasında tutulacaq. Yəni 30 min manata qədər gəlir 14%, 30 min manatdan artıq hissə isə 25%-lə vergiyə cəlb ediləcək. Məsələn, 50 min manata alınmış mənzil 100 min manata satılırsa, əldə edilən 50 min manat gəlirdən vergi tutulur. Bu məbləğin ilk 30 min manatından 14%-lə vergi tutulur (4200 manat), sonrakı 20 min manat isə 25%-lə vergiyə cəlb edilir (5000 manat). Başqa sözlə, 50 min manatlıq gəlirdən tutulan vergi 9,2 min manat təşkil edir. Mənzil satışından əldə edilən gəlir 10 min manatdırsa, bu zaman həmin məbləğ 30 min manatdan az olduğuna görə 14%-lə vergiyə cəlb edilir və 1400 manat vergi tutulur.
Cəmi bir mənzil vergidən azad olacaq
Vergi Məcəlləsində bildirilir ki, vergi ödəyicisinin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakının təqdim edilməsindən gəlir vergidən azaddır. Bu isə o deməkdir ki, 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olmayan bütün daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən gəlir vergiyə cəlb edilməlidir. Deməli, mənzil sahibi yaşamadığı evi, hətta uzun müddət bundan əvvəl almış olsa da, satanda vergi ödəməli olacaq.
Bir şəxsin mülkiyyətində bir neçə mənzili varsa, onların yalnız birinin – yəni vətəndaşın daimi yaşayış yeri olan mənzilin satışı vergidən azaddır. Bir şərtlə ki, həmin mənzil alınandan 3 il sonra satılsın. Şəxsin mülkiyyətində olan digər mənzillərin satışından isə vergi istənilən halda tutulacaq. Hətta alınandan 10 il sonra satılsa da.
VÖEN-i olan vətəndaşlardan vergi necə tutulacaq?
Nazirlikdən verilən məlumata görə, mənzillərin satışından əldə edilən gəlirlərdən vergi tutulması vətəndaşın vergi ödəyicisi kimi vəziyyətindən asılı deyil. Vergi ödəyicisi kimi qeydiyyatdan keçib VÖEN əldə etmiş vətəndaş sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi, ya da ƏDV ödəyicisi ola bilər. Amma mənzil satışından əldə edilən gəlirdən vergi fiziki şəxslər üçün nəzərdə tutulan ümumi qaydada (yəni 30 min manata qədər 14%, ondan artıq məbləğ 25%-lə) vergiyə cəlb ediləcək. Bir şərtlə ki, satılan mənzil sahibkarlıq məqsədləri üçün istifadə edilməmiş olsun, yəni, məsələn, kirayəyə verilməsin. Əgər mənzil kirayəyə verilibsə, onun satışından tutulan vergi artacaq.
Mağazaları satanda vergi daha yüksək olacaq
Fins.az saytı qeyd edir ki, daşınmaz əmlakın satışı zamanı əldə edilən gəlirdən vergi tutulması qaydası mağaza və digər kommersiya obyektlərinə də aiddir. Amma vergi tutulma qaydası və vergi dərəcələri fərqlidir. Nazirlikdən verilən məlumata görə, məsələn, mağazanı satan şəxs iki formada vergi ödəyəcək. Birincisi satış məbləğindən 18%-lik ƏDV, ikincisi satış qiymətindəki fərqdən 20%-lik vergi (qeyri-sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə edilən vergi). Başqa sözlə, kommersiya obyektlərinin satışından tutulan vergi mənzillərə nisbətən daha yüksək olacaq. Məsələn, vaxtilə 100 min manata alınmış mağaza 200 min manata satılanda mağaza sahibi iki formada vergi ödəyir. Satış qiymətinin 18%-i qədər ƏDV (yəni 36 min manat) və yaranmış fərqin 20%-i qədər gəlir vergisi (20 min manat). Nəticədə bu əməliyyatı həyata keçirən şəxs 56 min manat vergi ödəyəcək.
İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin ABŞ-ın Beynəlxalq İnkişaf Agentliyinin maliyyə dəstəyi ilə həyata keçirilən “Azərbaycanda kiçik sahibkarlığın inkişafına dəstək” layihəsinə aid tədqiqatda deyilir ki, Azərbaycanın Vergi Məcəlləsinə əsasən, fiziki şəxslərə məxsus aktivlərin, o cümlədən daşınmaz əmlakın təqdim olunmasından əldə edilən gəlirlər, gəlirdən çıxılan xərclər nəzərə alınmaqla, gəlir vergisinin vergitutma obyektini yaradır: “Vergi Məcəlləsinin 102.1.8-ci maddəsində nəzərdə tutulub ki, fiziki şəxsin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakın təqdim edilməsindən əldə olunan gəlir vergidən azaddır. Bu müddət 3 ildən az təşkil etdiyi halda isə mənzil satışından əldə olunmuş gəlirin (xalis gəlirin) 30 min manatadək hissəsindən 14%, 30 min manatdan yuxarı olan hissəsindən isə 25% dərəcə ilə gəlir vergisi tutulur”.
Beynəlxalq təcrübə nə deyir?
Vergilər nazirinin müşaviri Akif Musayev “Vergilər” qəzetində dərc olunmuş məqaləsində yazır: “ABŞ təcrübəsinə əsasən, fiziki şəxsin satdığı evdən əldə etdiyi gəlirdən vergi ödənilməməsi üçün həmin şəxs bu evdə ən azı iki il yaşamış olmalıdır. Bu zaman şəxs subay olduğu təqdirdə onun vergi tutulan gəlirindən 250 min ABŞ dolları, evli olduğu təqdirdə isə 500 min ABŞ dolları miqdarında məbləğ çıxılır. Yerdə qalan məbləğ vergitutulan gəlirə daxil edilir və kapital artımı vergi dərəcəsi ilə vergiyə cəlb olunur.
ABŞ-da kapital artımı vergisi sabit dərəcə ilə – 28%-lə tətbiq olunur. Digər tərəfdən qanunvericilikdə nəzərdə tutulub ki, daşınmaz əmlak bir ildən az müddət ərzində istifadə olunarsa, əldə edilən gəlirdən müvafiq məbləğlər (250 min ABŞ dolları və ya 500 min ABŞ dolları) çıxıldıqdan sonra yerdə qalan məbləğ gəlir vergisinin dərəcələrinə uyğun qaydada vergiyə cəlb olunur. Bu zaman satışdan əldə olunan gəlirin məbləği müvafiq məbləğlərdən (250 min ABŞ dolları və ya 500 min ABŞ dolları) az və ya onlara bərabər olarsa, ondan vergi tutulmur.
Kapital artımı əmlakın satış dəyəri ilə bazar dəyəri arasındakı fərq kimi müəyyən edilir. Bazar dəyəri isə alış qiymətinin üzərinə təmir və quraşdırma xərcləri gəlməklə alınmış məbləğdən amortizasiya ayırmalarının çıxılması yolu ilə hesablanır. Kapital artımından isə müvafiq məbləğlər (250 min ABŞ dolları və ya 500 min ABŞ dolları) çıxılaraq vergiyə cəlb olunan kapital artımı müəyyən edilir.
Avropa Birliyində fiziki şəxslərə məxsus daşınmaz əmlakın alğı-satqısının vergiyə cəlb olunmasına yanaşmalar müxtəlif olsa da, onları birləşdirən xüsusiyyətlər də çoxdur. Fransada əsas yaşayış yerinin satışından əldə edilən gəlir vergiyə cəlb olunmur. Otuz il və daha çox müddətdə fiziki şəxsin mülkiyyətində olan əmlakların satışından gəlir də vergidən azaddır. Bundan başqa ölkədə əhalinin mərkəzə köçmə axınının tənzimlənməsi və uzun müddətə eyni bir yerdə yaşamalarının stimullaşdırılması məqsədilə altı ildən otuz ilə qədər dövrdə mülkiyyətdə olan əmlakın satışına reqressiv vergi dərəcəsi tətbiq olunur və vergi dərəcəsi əmlakın mülkiyyətdə olduğu hər növbəti il üçün azaldılır. Digər tərəfdən qeyri-rezident fiziki şəxslərə məxsus əmlaklarla aparılan əməliyyatların tənzimlənməsi üçün diferensial vergi dərəcələri tətbiq olunur. Ümumi vergi dərəcəsi rezidentlər üçün 19% nəzərdə tutulduğu halda (AB, İslandiya və Norvec), digər ölkələrin rezidentləri üçün 33%-dir. Qeyri-rezidentlərin əsas yaşayış yeri Fransa olmadığı üçün onlar vergitutma zamanı əsas yaşayış yeri ilə bağlı güzəştdən istifadə edə bilmirlər və yalnız Fransadakı əmlak onların mülkiyyətində on beş ildən artıq müddətdə olduqda, vergidən azad oluna bilərlər”.
İqtisadçı ekspert Qubad İbadoğlu deyir ki, fiziki şəxs olan əmlak sahibinə məxsus mənzil satılarkən ora onun daimi yaşayış yeri olmayıbsa, istənilən halda gəlir vergisi ödəyəcək: “Lakin burda əsas çətinlik gəlir vergisi tutulacaq bazanın hesablanması ilə bağlıdır, çünki bunu bilmək üçün xərclərin də uçotu aparılmalıdır. Hazırkı şərtlərlə isə bu mümkünsüzdür.
İkincisi, dünya praktikasında nəzər salanda görəcəyik ki, bu məqsədlə tətbiq olunan gəlir vergisi, xüsusilə də fiziki şəxslər üçün, Azərbaycanda çox yüksək müəyyənləşdirilib. Fiziki şəxslər üçün onun dərəcəsi 14, kommersiya təşkilatları üçün 20 faiz nəzərdə tutulur. Nəhayət, satılan əmlakın ƏDV-yə cəlb edilməsi mexanizmi də dəqiq deyil. Ümumiyyətlə ƏDV-nin tətbiqi gəlir vergisinin də yığım səviyyəsinə təsir edə bilər. Odur ki, belə əməliyyatların ƏDV-dən azad edilməsi daha düzgün olardı”.
“MBA Group” konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov isə deyir ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın satışından vergi tutulması bazarın fəallığına mənfi təsir göstərəcək. O hesab edir ki, həmin verginin tətbiqi onsuz da son vaxtlar passiv olan Bakının daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin daha da azalmasına gətirib çıxaracaq: “Ötən illə müqayisədə daşınmaz əmlak bazarında təkliflərin sayı 15-18 faiz azalıb. Həmin gəlir vergisinin tutulmasından sonra isə onların sayı daha da azalacaq”.
